上海七月首次挂出两幅“只租不售”宅地，明确引导房企进入长租市场，未来“拿地-开发-销售”这种快周转模式或将式微，业界再一次将目光投向REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金）。
尽管已被讨论了十几年，REITs在国内仍旧“犹抱琵琶半遮面”。18日，一场主题为“地产股权投资和REITs”的年会在上海召开，在房企传统融资渠道日益困难、大城市楼市逐步进入存量时代、国家鼓励开发商自持住房用于租赁的背景下，房企和投资机构都按捺不住对REITs的期待。
追求轻资产发展路径是不少房企当下的共识，长期自持经营住房则是一种重资产模式，在长租市场能否实现盈利对房企来说考验巨大。
第一太平戴维斯估价部董事甘启善认为，关键在于如何理解“只租不售”的潜在价值：一方面可以拓宽融资渠道，借助REITs、CMBS或私募基金等渠道缓解资金压力，获得现金流将变得更加容易；另一方面是可以创造更多增值收益，通过资产管理长期提升物业收益，获得市场机会和溢价。
“在存量时代还依靠新房开发和资金快周转的开发商，最容易被市场淘汰。”甘启善对界面新闻记者说，未来房地产业往金融化方向发展，开发商必须从过去的开发销售模式转向资产管理营运持有模式。
某大型房企区域副总裁告诉界面新闻记者，他们一定会试水长租市场，并且对REITs的发展抱有信心，“租赁住房的特点是有稳定、长期的现金流，为REITs发行提供了良好的基础，我们期待资本进入这个市场”。
投资机构也在摩拳擦掌。“从国外的成熟经验来看，REITs已经是一个非常成熟的品类，兼具股票和债券的特性，透明度和流动性高，有非常好的收益分红表现，过去20年间，美国整个REITs平均收益超过10%。”东方证券资管结构与另类投资部总监郑宇说。
更让投资机构看中的是“强制分红”制度，以美国为例，法律规定REITs产品税后净利润的90%必须强制分红。春山资本国际投资部辛威廉认为，一直以来在中国买卖房子产生的收益远远大于投资地产公司的收益，很多地产商身家丰厚，但是他们公司的市值相比而言都不高。然而在美国情况则相反，投资机构配置地产类可流动资产投资可以获得稳定可观的回报，例如耶鲁大学校友基金会等大型基金，有19%-23%的配置都放在了长期持有的地产项目上。
在投后管理上，专注于不动产投资的赢翰资产已经投入了近半人力资源和财务资源，成立了研发中心和成本控制中心，对地产行业进行专业而深入的研究。“我们在用其他方面赚的钱贴补投后管理这一块。”赢翰资产总经理谢萍说。
尽管一直被认为已处于REITs市场崛起的前夜，中国实际上还从未出现标准REITs，此前仅有过“类REITs”产品。监管层虽有鼓励推进REITs试点的政策，但是道路一直曲折，这一轮的降杠杆对房地产信托发展产生了影响。目前国内尚无法律法规对REITs强制分红比例及投资者税费安排给出统一标准。
“现实障碍主要在税收这一块，土地增值税、契税如何解决？投资者在投资阶段面临着双重税收的问题。但不必着急，反观亚洲其他地区，日本、新加坡、香港的相关法律也是近十几年陆续出台的。”郑宇说，随着国内法律法规的完善，REITs未来可能迎来爆发性增长，现在需要做的是对类REITs产品持续探索，打好基础，静候风起。
（原标题：等待REITs：自持租赁时代房企的“解药”？）
